④ 공시가격, 왜 실제 집값과 다를까요?
공시가격 제대로 이해하기
공시가격은 실제 매매가격을 그대로 적어 놓은 숫자가 아닙니다.
정부가 세금·복지·각종 행정제도에 활용하기 위해 매년 조사·산정해 공시하는 공적 기준가격입니다.
① 정부는 왜 공시가격을 만들까요?
전국의 모든 주택이 매년 거래되는 것은 아닙니다. 같은 아파트도 층·향·면적에 따라 가격이 다르고 거래가 없는 주택도 있습니다.
그래서 정부는 전국 부동산을 일정한 기준으로 평가해 세금·복지·부담금 등 여러 행정제도에 사용할 공통 기준가격을 만듭니다.
② 왜 실제 시세 100%와 다를까요?
공시가격은 시장의 실거래가격을 그대로 복사한 가격이 아닙니다.
정부가 정한 시세반영 수준과 주택 간 형평성 등을 고려하여 산정하며,
공시가격이 세금과 여러 행정제도에 연결되기 때문에 시세반영 수준도 정책적으로 관리합니다.
③ 2026년 공동주택 목표 시세반영률
전체
69.0%
9억원 이하
68.1%
9억~15억원
69.2%
15억원 초과
75.3%
※ 위 수치는 2026년 목표 시세반영률입니다. 모든 개별 아파트에 해당 비율이 그대로 일률 적용된다는 뜻은 아닙니다.
④ “공시가격에 약 30%만 더하면 시세”일까요?
그렇지 않습니다. 시세의 69%가 공시가격이라고 가정하면 원래 금액을 역산할 때는 31%를 더하는 것이 아니라
0.69로 나누어야 합니다. 다만 이 계산값 역시 실제 거래가격을 의미하지는 않습니다.
전체 공동주택 평균 69.0%를 적용해 본 교육용 단순 환산값
조회 후 계산
공시가격 ÷ 69.0% = 전체 평균 반영률 기준 단순 환산 참고값
이 금액은 실제 매매가격·감정가격 또는 정부가 별도로 공시한 시세가 아닙니다.
공시가격과 시세반영률의 관계를 이해하기 위한 참고값입니다.
실거래가격
실제 매수자와 매도자가 거래하고 신고한 가격입니다.
거래시점·동·층·향·조망·내부상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.