2027년 종부세,
나는 얼마나 더 내야 할까?

이번에는 집값이나 공시가격이 오른 효과를 빼고 보겠습니다. 공시가격이 올해와 똑같아도, 2027년 세제개편 때문에 종부세가 얼마나 늘거나 줄 수 있을까요?

먼저, 종부세는 누구나 내는 세금이 아닙니다

재산세는 주택을 보유한 사람이 기본적으로 부담하는 세금이지만, 종부세는 일정 공시가격 기준을 넘는 경우 추가로 계산하는 세금입니다.

여기서 말하는 14억원·9억원은 시세가 아니라 공시가격입니다. 정부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명하고 있습니다.

2027년 종부세, 무엇이 바뀌나요?

정부 설명으로 먼저 보면, 어느 가격대부터 부담이 커질까요?

정부는 이번 개편안을 설명하면서 실거주 1주택에 대해 다음과 같은 방향을 제시했습니다.

가장 궁금한 답부터 보겠습니다

아래 표는 공시가격을 2026년과 2027년에 똑같이 고정했습니다. 즉 집값 상승 효과를 빼고 세제개편 때문에 종부세 산출액이 얼마나 달라지는지만 비교한 것입니다.

① 실제 거주하는 1세대 1주택

이 표에서 중요한 것은 모든 1주택자의 세금이 오르는 것이 아니라는 점입니다.

실거주 1주택자는 기본공제가 12억→14억원으로 커지기 때문에 중간 가격대에서는 오히려 부담이 줄 수 있습니다. 정부도 시가 약 30억원 이하 실거주 1주택은 세부담 완화, 시가 40억원 안팎까지는 세액 변동을 크게 만들지 않는 방향이라고 설명했습니다.

반면 공시가격이 매우 높아질수록 공정시장가액비율 상승과 세율 인상 효과가 기본공제 확대 효과보다 커집니다. 그래서 고가주택 구간에서는 세액공제 전 산출세액이 증가합니다.

사례 ① 실거주 1주택 · 공시가격 15억원

사례 ② 실거주 1주택 · 공시가격 20억원

사례 ③ 실거주 1주택 · 공시가격 30억원

② 비거주 1주택은 이번 개편에서 특히 주의해야 합니다

정부안에서 1세대 1주택의 종부세 과세대상 문턱 자체는 공시가격 14억원 초과로 올라갑니다. 따라서 공시가격이 14억원 이하라면 비거주 1주택도 과세대상에서 제외됩니다.

하지만 14억원을 초과해 과세대상에 들어간 뒤의 계산은 실거주와 크게 달라집니다. 실거주 1주택은 14억원을 기본공제로 빼지만, 비거주 1주택은 기본공제가 현행 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다.

③ 2주택자는 별도로 봐야 합니다

2주택자는 “비거주 1주택” 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 정부안에서는 1세대 1주택자가 아닌 경우 기본공제가 현행 9억원에서 4억원 + 5억원 × (거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액 합계) 방식으로 바뀝니다.

즉 서울에 고가 아파트 1채를 전세로 주고 지방에 주택 1채를 추가로 보유한 경우처럼 2주택자의 거주주택 비중이 작으면 기본공제가 크게 줄 수 있습니다. 이 경우에는 공시가격이 오르지 않아도 세제개편만으로 종부세 부담이 커질 수 있습니다.

왜 이렇게 차이가 커질까요?

종부세 계산의 출발점은 다음 세 가지입니다.

특히 2027년에는 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 세율이 1.0%에서 1.3%로 올라가고, 12억원을 넘는 구간도 1·2주택자 세율이 단계적으로 상향되는 정부안이 제시됐습니다.

“공시가격 14억원 초과”와 “기본공제 9억원”은 왜 다른가요?

이 부분이 가장 헷갈리기 쉽습니다.

정부안에서는 1세대 1주택의 종부세 과세 기준을 공시가격 14억원 초과로 제시하면서, 실거주 1주택은 14억원을 공제하고 비거주 1주택은 9억원을 공제하도록 차등화했습니다.

그럼 나는 실제로 표의 금액을 그대로 내나요?

아닙니다. 표의 숫자를 최종 고지세액으로 보면 안 됩니다.

실제 종부세는 여기서 다시:

• 종부세와 중복되는 재산세 상당액 공제
• 1세대 1주택자의 연령·보유·거주 관련 세액공제 — 정부안은 거주 중심으로 단계 전환하되 2027년에는 완충 규정을 두고 공제액 한도 800만원을 신설
• 세부담 상한
• 공동명의·합산배제·특례 등 개인별 조건

을 적용하기 때문에 달라집니다.

이번 3편의 결론

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